Andamento dei prezzi immobiliari ancora in calo: indagine e previsioni Fimaa

(Sesto Potere) – Bologna – 7 giugno 2018 – Crescono in media del 4,5% nel primo trimestre 2018, le compravendite immobiliari residenziali nelle grandi città, nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori italiani, rispetto allo stesso periodo del 2017. Ma l’andamento di compravendite e prezzi degli immobili non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dell’1,2%, a differenza delle grandi città dove i valori degli immobili sono in leggerissima risalita (+0,2%).

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È il quadro tracciato dal sentiment del mercato immobiliare residenziale, relativo al primo trimestre 2018, realizzato dall’Ufficio Studi Nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (11mila agenzie immobiliari associate per circa 40mila operatori), aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, coordinato da Andrea Oliva (Fimaa) con la direzione scientifica di Stefano Stanzani (Università di Bologna).

Le risposte fornite dagli operatori Fimaa (attraverso un questionario online) hanno permesso di tracciare un quadro congiunturale e significativo dell’attuale momento di mercato, suddiviso per grandi città (con più di 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia intermedi (con popolazione ricompresa tra i 100.000 e 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) e città minori (non capoluogo di provincia).

L’indagine ha riguardato 70 città (capoluoghi di provincia e relativi comuni minori), evidenziando una fase di ripresa del settore con prezzi in fase di stabilizzazione.

A parte il dato su Bologna, in nessuno dei capoluoghi di provincia monitorati dall’Ufficio Studi è stato valutato nei primi mesi dell’anno un calo degli scambi, segnale di un mercato in ripresa nonostante l’incertezza politica che ha incrementato il costo del denaro.

La quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite è pari all’11,4% mentre sul prezzo di vendita si riesce a calare in media fino al 12,6% rispetto al prezzo richiesto. Servono in media quasi 8 mesi per riuscire a piazzare un’abitazione.

La tipologia di immobile più richiesta? Il trilocale nei capoluoghi; immobili anche più grandi, come i quadrilocali, nei comuni minori (non capoluogo di provincia). Dai giudizi espressi, si evince che per il prosieguo d’anno ci si potrebbe attendere un rialzo maggiore in termini di volumi di abitazioni scambiate nelle città intermedie con popolazione tra 100 e 300 mila abitanti. Mentre nei comuni minori non capoluogo di provincia ci si attende una stabilità, con rialzi che riconfermerebbero le percentuali di aumento fin qui osservate. La domanda, ancora debole in rapporto all’offerta tuttora consistente, rimane in una situazione di vantaggio nelle contrattazioni.

Grandi città

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Nei primi tre mesi del 2018 la crescita delle compravendite nelle città monitorate di Bologna – Genova – Milano – Napoli – Roma – Torino – Bari – Catania è pari al 4%, confermando il dato positivo rilevato nel 2017, rispetto all’anno precedente (+5,1%). L’unica grande città che segna un dato negativo fra le 8 monitorate è Bologna (-6%). Ottime, invece, le performance sugli scambi a Milano e Catania (+8%), seguite da Genova (+5,8%), Bari (+5,7%), Torino (+5%), Roma (+3%), Napoli (2,5%).

Prezzi. Sul fronte dei prezzi medi di vendita, il rialzo appare più limitato: +0,2% sul dato del 2017, ma con una variabilità piuttosto consistente. Ottima la performance di Bologna (+4%), seguita da Bari (1,7%), Genova (1,25%), Milano (+1%). Prezzi stabili a Torino, ancora in calo, invece, a Roma (-0,5), Catania (-2%) e Napoli (-4%).

Tipologia immobile richiesta. La tipologia di immobile più richiesta nelle 8 grandi città italiane monitorate è il trilocale.

Compravendite di nuove unità. Bari (16,5%), Milano (15%) e Roma (10%) sono le città dove si compravendono in media più appartamenti nuovi sul totale delle vendite rispetto alle altre città monitorate, segno di un mercato in ripresa. Seguono Torino (8%), Napoli (7%), Bologna, Genova e Catania (5%). Il dato medio sulla quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite relativo alle 8 grandi città monitorate si attesta a circa il 9%.

Tempi medi di vendita: 6 mesi, con un range che va dai 3 mesi di Milano, agli 8 di Napoli ed ai 9 mesi di Catania.

Lo sconto medio sul prezzo di offerta (o divario percentuale tra prezzo richiesto e prezzo definito) è pari all’11%, con un minore potere contrattuale della domanda a Milano (5%) e maggiore a Napoli e Catania (15%).

Aspettative per i prossimi mesi: sono attesi miglioramenti nei livelli degli scambi a Roma e Torino, Catania e Bari, situazione di stabilità invece a Bologna, Genova e Milano; in lieve calo a Napoli. Sul fronte dei prezzi di compravendita, ad eccezione di Milano con valori in risalita, la maggioranza delle opinioni sono improntate alla stabilità.

Capoluoghi di provincia intermedi.

 Nel primo trimestre del 2018, le compravendite residenziali nei 20 capoluoghi di provincia intermedi (popolazione tra i 100.000 e 300.000 abitanti) segnano un incremento pari al 4,6% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni annuali incrementali attese a Vicenza (+7%), Novara (+8%), Verona (+8,1%) e Bergamo (+8,5%). Dall’altra parte della graduatoria, invece, si registrano variazione nulle a Venezia (0,0%), Trento (+0,6%) e Reggio Calabria (+1%). In nessuna delle città monitorate è stato ipotizzato un calo degli scambi.

Prezzi. La variazione media dei 20 capoluoghi considerati prevede un calo dei prezzi dello 0,7% con variazioni peggiori a Taranto (-4,0%), Ancona (-3,4%) e Trieste (-3,3%). Prezzi in ripresa a Trento e Piacenza (+1%) e Ferrara (+3,5%).

Tipologia immobile richiesta.  La tipologia di immobile più richiesta nei 20 capoluoghi monitorati è il trilocale, con una superficie media ricompresa tra 85 e 95 metri quadrati.

Compravendite di nuove unità. A Vicenza, Taranto, Piacenza, Sassari e Venezia la quota di appartamenti nuovi sul totale di quelli compravenduti non supera il 5%, mentre nelle città di Modena, Novara, Trento, Bergamo e Padova la quota supera i 20 punti percentuali. Il dato medio si aggira sul 13,6% sul totale delle vendite effettuate.

Tempi medi di vendita: quasi 7 mesi, con un range che oscilla da poco più di 4 mesi a Trieste, 5 a Reggio Calabria fino agli 8 di Padova, 9 mesi per Venezia e Perugia e 12 di Trento.

Lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari all’11,8%, con un minore potere contrattuale della domanda a Sassari e Bergamo (5%) e maggiore a Reggio Calabria, Taranto, Piacenza, Ferrara, Cagliari, Padova, Venezia e Trento (15%).

Aspettative per i prossimi mesi: sono attesi miglioramenti nei livelli degli scambi a Bergamo, Trieste, Novara, Siracusa, Verona, Ancona, Reggio Emilia, Vicenza, Brescia, Ferrara, Cagliari e Padova, mentre negli altri capoluoghi intermedi monitorati è attesa una dinamica analoga a quella del 2017 (+2,5%). Sul fronte dei prezzi di compravendita, la maggioranza delle opinioni è improntata sulla stabilità, attese di aumento unicamente a Siracusa e Ferrara.

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